We zijn op bezoek in de Korenaarsstraat in Rotterdam, een zijstraat van de Nieuwe Binnenweg. Lange tijd geleden was de Nieuwe Binnenweg dé verbindingsweg tussen Rotterdam en de befaamde Delfshaven. Inmiddels is het gebied samengesmolten tot één grote, bruisende stad.
In het kielzog van deze ontwikkelingen is de buurt getransformeerd tot een plek waar alle ingrediënten voor een levendige stad samenkomen. Van talloze plekken om te eten, drinken en uitgaan, tot de meest state-of-the-art architectuur en sterk contrasterende nieuwbouw; het ontbreekt werkelijk aan niets. Hotspots als Rotown en Schorem gecombineerd met de vele exotische eethuizen maakt dat jonge hipsters opgaan in een gezellige volksbuurt. Een plek waarvan je met recht zegt: hier wil je wonen, hier moet je zijn!
Deze stedelijke transformatie was de bevlogen Rotterdammer en projectontwikkelaar David Law ook niet ontgaan. Zijn oog viel toevalligerwijs op een voormalige garage aan de Korenaarstraat die al geruime tijd leeg stond. “Ik liep zoals wel vaker door de stad” vertelt David, “en kwam aan de praat met de eigenaar die aan het klussen was. Ik sprak hem aan en vroeg of het pand te koop kwam. Hij gaf me een rondleiding maar wilde eigenlijk niet verkopen omdat hij net zelf de fundering aangepakt had. Maar hij was al in de zeventig en gunde het mij om hier iets moois van te maken. Ook omdat ik zelf uit deze buurt kom.”
Projectontwikkelaars
David Law &
Roland Mustert
Project: Transformatie van woonruimte met garage naar drie appartementen
Financiering: Renovatiefinanciering
Looptijd: 7 maanden
LTV: 75% aankoop, 75% verbouwing
David heeft het pand samen met zijn zakenpartner Roland Mustert eind februari 2021 aangekocht. Voor aankoop hebben David en Roland hun plannen uitgebreid besproken met DCMF om te kijken of en hoe ze in aanmerking kwamen voor een herontwikkelingsfinanciering. De transformatie van de voormalig garage naar drie appartementen was namelijk niet eenvoudig, maar op basis van de doordachte plannen en uitgebreide calculaties kon Bart-Jan van DCMF het project goed doorrekenen en beoordelen.
Nu, slechts vier maanden later, herken je de voormalige garage niet meer terug. Het gehele pand is gestript en vernieuwd, van de elektra tot een nieuw dak met dakkappelen. Na maanden verbouwen, is de woning bijna klaar voor herfinanciering en verhuur. Altijd een heuglijk moment.
De ogen van David beginnen te fonkelen als hij vertelt over de innovatie om op drie verdiepingen een gietvloer met vloerverwarming te leggen, zwevend op de originele houten vloeren. “De woning helt een beetje naar voren. Het voordeel was dat de fundering voor onze aankoop reeds was aangepakt. Met een gietvloer konden we het niveauverschil uitvlakken. En omdat we dat toch gingen doen, konden we net zo goed meteen vloerverwarming aanleggen” legt hij uit. “Volgens mij ben ik de enige in Rotterdam die dit heeft.” Roland vult aan: “Dit is niet alleen betrekkelijk simpel en efficiënt, het is ook nog eens duurzaam én ruimtebesparend, omdat we nu geen radiatoren hoeven aan te leggen. Laat staan laminaat. Het heeft ons geïnspireerd om vanaf nu vaker op deze manier vloeren te leggen. En zo leer je bij elk nieuw project weer iets nieuws.”
‘Het heeft ons geïnspireerd om vanaf nu vaker op deze manier vloeren te leggen. En zo leer je bij elk nieuw project weer iets nieuws.’
“Je hebt als vastgoedbelegger ook een ethische verantwoordelijkheid. Je moet de huurders een goede en fatsoenlijke woning aanbieden. Zo vraag ik mezelf bij de panden die ik verhuur telkens af “zou ik hier zelf ook willen wonen?”, aldus Roland Mustert.
Vastgoedcoach en projectontwikkelaar David Law over hun aanpak: “Wij kopen een pand veelal aan onder de 2.000 euro de vierkante meter en voegen vervolgens zelf waarde toe door het pand geheel te verbouwen. Zo kan je het pand uiteindelijk voor een hoger bedrag herfinancieren.”
“Duurzaamheid is belangrijk voor ons” gaat Roland verder “Door de uitzonderlijke goede isolatie hebben we een energielabel A. Dit is gunstig voor het energieverbruik en natuurlijk ook voor de puntentelling. We hebben wel nog gekozen voor HReco CW5-ketels op gas. Aan de ene kant omdat gas nog niet zomaar verdwijnt en aan de andere kant om ruimte te besparen.”
Als we om ons heen kijken zien we nog genoeg panden die wel wat liefde en aandacht van David en Roland zouden kunnen gebruiken. “We hebben de overbuurman al benaderd,” vertelt David, “maar hij vraagt teveel. In combinatie met de enorme investering die wij moeten maken voor de transformatie, kan het voor ons niet uit.”
Hoewel David al een tiental jaar appartementen kocht voor de verhuur, zit hij nog maar betrekkelijk kort fulltime in het vak. Vier jaar om precies te zijn. De focus ligt voor hem en Roland op woningen waar veel vraag naar is, zoals kleinere woningen met vaak één verdieping, voor met name starters en singles. David vertelt: “Dat kan ook betekenen dat mensen voor een kortere periode ergens wonen, om daarna door te stromen naar een andere woning. Juist dat is iets moois waar wij graag aan bijdragen. Door de oververhitte woningmarkt is het aanbod van kleinere woningen minimaal, waardoor er noodgedwongen veel scheefwoners zijn. Ze kunnen nergens heen. Wij proberen dit probleem aan te pakken door nieuwe woningen te creëren met de herontwikkeling van leegstaande panden.”
“De makelaar waar we mee samenwerken helpt ons met het vinden van geschikte huurders. We bouwen graag een persoonlijke band op met onze huurders. Als ik weet dat iemand een goede huurder is en netjes betaalt, dan help ik ze ook graag aan een nieuwe woning, als ze toe zijn aan een nieuwe stap in hun wooncarrière. En dat niet alleen, wij willen ook dat de woningen waarin zij komen te wonen aan alle eisen en gemakken voldoen. Dus écht investeren. Dan heb je er zelf ook tien jaar geen omkijken meer naar.” Roland gaat verder: “Het is ook ethiek, dat je jouw panden zo inricht dat je er zelf zou willen wonen. Het moet gewoon een nette woning zijn, zodat mensen er met plezier en zonder zorgen kunnen wonen.” David vult aan: “Het voelt alsof we een nieuwe generatie vastgoedbeleggers zijn. Ik ken veel mensen in mijn omgeving die net als wij bezig zijn met opkopen en verbouwen van woningen waar de overheid of woningbouwverenigingen niet meer in willen investeren. Veelal jonge vastgoedbeleggers die eenzelfde insteek hebben als wij; investeren in de ontwikkeling van bouwvallen of woningen die anders onbewoonbaar zouden zijn. Een investering die door een particulier vaak niet te bekostigen is. Op deze manier wordt het probleem van het woningtekort aangepakt. Een mooi neveneffect is dat de buurt een upgrade krijgt. De hele buurt profiteert zogezegd van dit soort projecten”.
David en Roland zijn continu op zoek naar verwaarloosde objecten en onbewoonbare woningen die zij met hun ervaring omturnen tot moderne appartementen. DCMF maakt met een financiering op maat de realisatie mogelijk.
De zorgvuldigheid van David en Roland jegens de huurders en hun welbevinden, zie je ook terug in de strakke afwerking van de woningen die ze opleveren. Momenteel hebben ze twee projecten lopen, met een derde op de planning. Een snelle ‘pandjesbaas’ zijn David en zijn compagnon geenszins. Het gaat om de kwaliteit, niet om de kwantiteit. En het smaakt naar meer, zo geven ze aan, juist omdat het zo ontzettend leuk is om te doen.
David: “Doordat de vierkante meterprijs de laatste jaren zo gigantisch gestegen is, wordt het rendement steeds slechter. Het kan zomaar tien jaar duren voordat een ontwikkeling zich terugverdient. Je moet het geld verdienen als je aankoopt, niet als je verkoopt. Daarom hebben wij vooral oog voor panden die anderen vaak links laten liggen. Hoe onooglijker in het begin, des te groter de uiteindelijke potentie, is ons motto. Veel mensen hebben namelijk geen trek in objecten die eerst vaak nog rigoureus verbouwd moeten worden voor ze bewoonbaar zijn. En toch, niet zelden blijken dit juist de mooiste pareltjes is onze ervaring. Ja natuurlijk zijn dit soort projecten een flinke uitdaging, maar het is voor ons ook wat het vak zo ontzettend boeiend en verfrissend maakt”.
DCMF Business Manager Bart-Jan Hubertus kijkt tijdens de verbouwing continu mee en beoordeeld de reeds afgeronde werkzaamheden zodat de facturen kunnen worden voldaan. David: “Doordat DCMF ook de verbouwing financiert, zijn wij nu heel slagvaardig.”