Project #59
‘Het kwartje valt bij veel mensen pas op het moment dat het verhuurbaar is en klaar voor oplevering. Gelukkig zien wij die potentie al een paar fasen eerder’
We staan in de Rodenrijsestraat in Rotterdam voor een klassiek pand uit het begin van de vorige eeuw. Een statig huis met twee opvallende, rode deuren. De linker blijkt de ingang, de rechter is vooralsnog dichtgetimmerd.
Als de transformatie zo dadelijk gereed is, zal het pand worden verhuurd als een boven- en benedenwoning, elk met een eigen opgang. Rondom de portiek groeit een prachtige rozenhaag die net in bloei is gekomen. Romantischer kan bijna niet. Het trapportaal bij binnenkomst is een echte eyecatcher. De details van het houtwerk en de mintgroene kleur geven alvast een voorproefje van hoe het kan worden als de entree te zijner tijd in oude staat hersteld is. De vloer ligt nog bezaait met puin, maar desondanks het is niet moeilijk om de potentie van het pand te zien. De enorme ruimte met hoge plafonds en de authentiek aandoende glas-in-loodramen is fantastisch en je begrijpt direct waarom de nieuwe eigenaar voor dit pand gevallen is. Een klein minpuntje voor de uitstraling is dat de vorige eigenaar gekozen heeft voor onderhoudsvriendelijke kunststof kozijnen, maar dat is voor een investeerder tegelijkertijd wel zo praktisch.
Intermediair
Rogier van Wanrooij
Project: Aankoop, renovatie en verbouwing van woonhuis naar twee maisonnettes
Financiering: Renovatiefinanciering
Looptijd: 12 maanden
LTV: 69%
Buiten wacht Martijn van Galen van DCMF ons al op. We worden hartelijk ontvangen door Rogier van Wanrooij, adviseur Corporate Finance bij Zuyderleven Groep. Namens de eigenaar leidt hij ons rond.
Dit is een pand waar Rogier een sterke band mee heeft. Niet alleen heeft hij voor de nieuwe eigenaar de ontwikkelingsfinanciering geregeld bij DCMF. Ook de voormalig eigenaar was als belegger klant bij Rogier. Sterker nog, hij heeft ze aan elkaar gekoppeld. Rogier vertelt: “De voormalige bewoner woonde hier met vijf kinderen. Hij heeft als huurder alles naar eigen smaak ingericht en heeft zelfs eigenhandig kamers ingetimmerd. Voor de nieuwe eigenaar betekende dit dat alles eruit moet. Hij gaat fors investeren en het geheel opnieuw opbouwen. Dat betekent dat zoiets niet meteen fors rendeert. Het risico is daarentegen heel laag omdat het een courant pand is, dus daar is het rendement ook naar. Maar als je van de lange adem uitgaat dan heb je wel een hartstikke mooie belegging. Bij herfinanciering kan je dit tot wel 80 procent financieren. Vervolgens los je in 35 jaar rustig je pand af. Samen met de waardestijging maak je zo toch een mooi rendement.”
“Toch”, vult Martijn aan, “valt het kwartje bij veel mensen, zelfs bij financierders, pas op het moment dat het verhuurbaar is en klaar voor oplevering. Gelukkig zien wij die potentie al een paar fasen eerder.”
‘De volgende keer vraag ik Martijn er zeker weer bij om het financieringsdeel op zich te nemen’
Ook de samenwerking tussen Rogier en Martijn is, zo geven beide heren grif toe, goed bevallen. Ze vullen elkaar zogezegd goed aan.
Ook de samenwerking tussen Rogier en Martijn is, zo geven beide heren grif toe, goed bevallen. Rogier: “De volgende keer vraag ik Martijn er zeker weer bij om het financieringsdeel op zich te nemen”. Ze vullen elkaar zogezegd goed aan. Al helpt het ook dat ze elkaar nog kennen uit de tijd dat ze allebei bij ABN/AMRO werkten. “Sowieso is de vastgoedsector een behoorlijk ons-kent-ons-wereldje, het is soms net een dorp”, biecht Martijn op, bijna alsof hij een goed bewaard geheim deelt.
“Maar ga je dan ook een flinke onderhandeling aan met Martijn?” vragen we Rogier. Hij begint hard te lachen. “Ja natúúrlijk! Dat is ook wel het leuke eraan, dat is het spel. We kijken per financieringsaanvraag waar we de financiering het beste kunnen onderbrengen. Je probeert te allen tijden de beste deal te regelen voor je cliënt en in dit geval was DCMF de scherpste partij. Naast banken en DCMF hebben we ook een club private investeerders waar wij de projecten aanbieden. Het verschil tussen DCMF en een bank is dat het bij DCMF supersnel geregeld kan zijn. “Overigens ben ik niet zo van de koehandel hoor” vult Martijn hem aan. “Ik geef eigenlijk altijd gelijk een scherpe indicatie af. Daar zit soms een klein beetje speling in, maar nooit veel. We hebben een rekenmodel waarbij we kijken of naar de huidige waarde of naar de verbouwing of naar allebei. Ons model is erop gericht dat je waarde gaat toevoegen. Daardoor kunnen we als financierder ook met een eindwaarde rekenen. Die eindwaarde wordt overigens bepaald door een taxateur. Want het is wel belangrijk dat we uitgaan van reële waardes. Dat is de garantie dat het project op het eind wel geherfinancierd kan worden.”
Op basis van de uitgebreide calculaties en de gedegen opties voor herfinanciering, heeft DCMF snel een scherpe financiering aan kunnen bieden. De verbouwing is momenteel in volle gang.
Martijn vervolgt: “De kracht van een tussenpersoon zoals Zuyderleven Groep is dat ze zowel de taal van de klant als de bank spreken. Zo kunnen we letterlijk de vertaalslag maken. Natuurlijk hebben wij als DCMF ook veel direct contact met ontwikkelaars, maar via een tussenpersoon gaat het vaak nog makkelijker en sneller. Rogier stelt: “Op basis van rekenmodellen weten we van elke financierder wat er ongeveer geleend kan worden tegen welke voorwaarden en wat er precies benodigd is om een financiering rond te krijgen. We hebben goede banden met de mensen bij de banken en kredietverstrekkers. Daar investeren we ook in. Daardoor kunnen we snel schakelen en de beste deals krijgen.
“De kracht van een tussenpersoon zoals Zuyderleven Groep is dat ze zowel de taal van de klant als de bank spreken.” aldus DCMF Business Manager Martijn van Galen over intermediair Rogier van Wanrooij van Zuyderleven Groep.