Project #65

‘Financieren betekent zorgen dat je middelen op het juiste moment beschikbaar hebt. Je bakent daarmee ook je risico’s en aansprakelijkheid af.’

Project #65

‘Financieren betekent zorgen dat je middelen op het juiste moment beschikbaar hebt. Je bakent daarmee ook je risico’s en aansprakelijkheid af.’

Op een ruim perceel van 630 vierkante meter, gelegen aan een landelijke rondweg tussen authentieke boerderijtjes en tegenover een nieuwbouwwijk met grote twee-onder-een-kappers, staat een riante villa in de steigers.

De artist impressions op het bouwhek tonen een grote, vrijstaande woning met een oppervlakte van ruim 200 vierkante meter. We worden enthousiast begroet door Paul Verwijs. Hij was net begonnen aan een rondleiding voor Rom van Oers van Optimize Finance en Martijn van Galen van DCMF. Vanochtend stond hij nog zelf te metselen. Bouwen is zijn vak. Met zijn bedrijf VBM (Verwijs Bouw & Metselbedrijf) heeft hij al heel wat stenen gelegd in zijn leven. Van supermarkt, luxe woning tot brug en zelfs klassieke kerkmuur. Sinds een paar jaar is hij ook projectontwikkelaar. Een uit de hand gelopen hobby zoals hij het zelf beschrijft.

Intermediair
Rom van Oers

Optimize Finance

Project: Nieuwbouw, ontwikkeling vrijstaande villa

Financiering: Ontwikkelingsfinanciering

Looptijd: 8 maanden

LTV: 42%

De grond heeft hij vier en een half jaar geleden gekocht. Daarvoor was het een tuin voor schapen en geiten dat hoorde bij de naastgelegen woning. Paul vertelt: “De grond werd als bouwkavel aangeboden, maar mede door de vereiste archeologische onderzoeken was er destijds niet veel animo voor. Toen heb ik het gekocht om zelf te ontwikkelen. Met een bevriende architect, waar ik al vijfentwintig jaar mee samenwerk, heb ik het plan uitgewerkt” gaat Paul verder. “Binnen de richtlijnen van de gemeente kwamen we met het voorstel om twee woningen te bouwen, die casco zouden worden opgeleverd. Maar de buurt en de gemeente stonden daar niet positief tegenover. Daarom hebben we het plan aangepast en komt er nu één grote vrijstaande villa.”

“De bouw doen we in eigen beheer” gaat Paul verder. “Zo sta ik hier dikwijls ’s avonds zelf te metselen. Als ik, tussen de lopende projecten door, jongens over heb in mijn bedrijf dan gaan we hier naartoe. Maar we hebben hier geen mensen fulltime opzitten. Het is overal druk, we hebben veel te doen. Maar het is mooi om dit in eigen beheer te doen. Ook de loodgieter en elektricien zijn vaste contacten uit mijn bouwbedrijf. Als je zo’n project vanuit het niets moet oppakken dan is dat lastig, dan vind je de juiste mensen niet.”

‘Ondernemers haken vaak te veel in op hun basisbedrijf. Dat kan gevaarlijk zijn.’

Rom van Oers en Martijn van Galen gaan tijdens de bouw geregeld langs in Wijk en Aalburg om mee te kijken naar de gerealiseerde werkzaamheden. 

 

De bouw loopt voorspoedig. Half oktober wordt de vloer gestort op de eerste verdieping. De voorbereidingen voor de vloerverwarming en wateraansluiting zijn allemaal al getroffen.

“Toen ik een tweede kavel kon kopen van de gemeente ben ik om tafel gegaan met mijn adviseur Rom van Optimize Finance. Hij adviseerde me de tweede kavel niet vanuit mijn bedrijf, maar extern te financieren. Haal niet al je geld uit je bouwbedrijf was zijn advies.” Rom vult aan: “Ondernemers haken vaak te veel in op hun basisbedrijf. Dat kan gevaarlijk zijn. Het brengt risico’s met zich mee de reserves uit je lopende business te halen. Wat doe je als het fout gaat? Maak eens een negatief scenario. Als het tegenzit zou je ook jouw bouwbedrijf, de ‘motor’, omver kunnen trekken. Ik heb daarom geadviseerd de financiering elders onder te brengen.

“Er heersen veel misverstanden rondom financieren” legt Rom uit. “Je gaat lenen en moet rente betalen, dat wordt vaak negatief bekeken. Maar wat financieren juist doet is rust in de tent brengen. Je koopt tijd doordat er geld beschikbaar is op het juiste moment. Dat daar een kostenpost tegenover staat is logisch. Financieren betekent zorgen dat je middelen op het juiste moment beschikbaar hebt. Je bakent ook je risico’s en aansprakelijkheid ermee af. Banken zijn dan ook leverancier van geld. De rente is een kostprijs. Dat kost geld, maar je gebruikt het ook weer om geld mee te maken. Voor Paul geldt dat ook. We hebben daarom een financiering gezocht voor de ontwikkeling van de eerste kavel. Hierdoor kwamen eigen middelen vrij voor de aankoop van de tweede kavel. Anders had Paul het tweede project niet zo snel kunnen doorzetten.” Paul haakt in: “De gemeente wilde dat ik ging afnemen en de eerste betaling zou doen. Bovendien duurt de levering van bouwmaterialen lang tegenwoordig. Nu kan ik vast materialen bestellen terwijl mijn plan nog bij de provincie ter beoordeling ligt. Dankzij de steun van de gemeente die de grond verkoopt en graag wil dat er gebouwd wordt, durf ik dat te doen. Zonder geld liep ik zomaar een half jaar achter.”

“Mijn eerste idee was casco oplevering” vertelt Paul. “Via Rom kwamen ik in contact met Martijn van DCMF. Uit gesprekken met beiden kwam het idee om de villa kant-en-klaar op te leveren. Dus volledig afgewerkt, met alleen de keuken en badkamer om nog zelf uit te zoeken. Die zijn smaakgevoelig tenslotte.” Martijn vult aan: “Mensen zien dan iets compleets. Dat is in deze tijd en voor deze prijscategorie beter. Kopers willen goed kunnen zien wat het wordt.” Paul lacht: “Inmiddels heb ik het al een keer of vier kunnen verkopen, er is veel animo voor. Er is zelfs al een makelaar over het hek geklommen om stiekem te kijken. Maar ik wacht liever wat langer met te koop zetten, zodat ik goed kan aangeven wanneer het klaar is. Als ik iets beloof, dan wil ik het ook waarmaken. Vooral hier in het dorp wil ik mijn goede naam behouden.”

Rom: “Paul bewijst wat hij kan in de regio, waardoor hij bij een tweede project een nog beter resultaat kan realiseren. Met de verkoopprijs van deze villa gaat het natuurlijk ook beter dan vooraf ingeschat. Daardoor kan Paul doorpakken met zijn tweede project. Bij het volgende project is het wel gelukt om een vergunning voor twee woningen te krijgen, een seniorenwoning en eengezinswoning op een totaal perceel van 900 vierkante meter.”

Het traject met DCMF ging vrij snel. Martijn: “Initieel kwam bij ons de aanvraag binnen voor het tweede project. Toen ik de cijfers zag, dacht ik gelijk dat we dat prima konden financieren. Echter toen ik zag hoeveel eigen middelen in het eerste project zaten, heb ik in samenspraak met Rom geadviseerd om die te herfinancieren. Daar was de vergunning immers al van rond. Het enige dat er nodig was, was een taxatie. Het is voor ons ook leuk om in deze fase in te stappen. Vaak moeten we lang wachten op vergunningen. Nu had het project al vaart.” Rom: “Binnen twee of drie weken was het geregeld. Het mooie aan DCMF vind ik dat je ook de projectkosten kunt financieren. Vaak kan je alleen de grondkosten financieren en moet je de rest zelf doen.” Paul: “Van die snelheid stond ik ook te kijken. Daarbij is het voor mij heel belangrijk dat er deskundige mensen achter mij staan. Ik ben goed in bouwen, maar als het om financiële structuren gaat, dan vertrouw ik op mijn adviseurs. Ik heb een goed gevoel bij Rom en Martijn.”

Rom: “Bij Optimize Finance benader ik bedrijfsfinanciering in de brede zin. Ik vind het leuk om dicht bij de ondernemer te zitten. Ik ben zelf ook een ondernemer. Het gaat niet alleen om de cijfers, maar ook om als collega-ondernemer mee te denken, te waarschuwen en te adviseren. Vandaar ook het advies om de woning volledig af te bouwen om het daarmee vervolgens commerciëler in de markt te kunnen zetten en er zo meer opbrengst uit te halen.”

Rom van Oers en Martijn van Galen zijn zeer te spreken over hun eerste samenwerking

Rom vertelt over de samenwerking met DCMF: “Binnen twee of drie weken was het geregeld. Het mooie aan DCMF vind ik dat je ook de projectkosten kunt financieren. Vaak kan je alleen de grondkosten financieren en moet je de rest zelf doen.”

‘Banken lijken soms wel te zoeken naar een reden om níet te financieren. Partijen zoals DCMF zijn veel flexibeler en kijken hoe een project wel gefinancierd kan worden.’

Paul vertelt enthousiast: “Mijn eerste succesmoment was de vergunning. Het tweede toen de financiering rond was om het af te bouwen. Daardoor kon ik het tweede project echt opstarten. Dat is een mooi perceel dat ik pas eind volgend jaar hoef af te nemen. Dan is dit project verkocht en heb ik mijn handen vrij. Ondertussen moet ik met mijn ‘gewone’ bedrijf mijn geld verdienen, dat draait ook hard door. Als dit goed blijft gaan, dan ga ik door voor een derde project. Er komt best nog wel wat grond beschikbaar in Wijk en Aalburg en de omgeving.”

Rom: “Je ziet een beweging komen dat banken steeds minder risico’s nemen en steeds meer eigen middelen vragen. Daardoor zijn andere financierders in opkomst die meer flexibel zijn en ook echt naar de ondernemer kijken. Banken lijken soms wel te zoeken naar een reden om níet te financieren. Partijen zoals DCMF zijn veel flexibeler en kijken hoe een project wel gefinancierd kan worden.”

Van creëren naar realiseren

Bel met onze adviseurs: 020 719 7197
Start uw aanvraagOnze experts